樓市風(fēng)險(xiǎn)不斷加大 北京房企聯(lián)合拿地風(fēng)氣漸濃

分析認(rèn)為，結(jié)合今年年初數(shù)據(jù)來(lái)看，聯(lián)合拿地比例呈總體上漲態(tài)勢(shì)。由于土地供應(yīng)始終不足，北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著土地價(jià)格不斷上漲，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象短期內(nèi)不會(huì)消失，甚至有可能越來(lái)越多。且近期以來(lái)，“抱團(tuán)取暖”的現(xiàn)象已延伸至開(kāi)發(fā)階段。

隨著土地價(jià)格漸高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，房企越來(lái)越傾向于以“抱團(tuán)”的形式獲取土地。在北京市場(chǎng)，這種情況有愈演愈烈之勢(shì)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)北京樓市成交的5宗經(jīng)營(yíng)性土地中，有4宗為房企聯(lián)合獲得。其中，門頭溝潭柘寺地塊的得主，共有5家企業(yè)。過(guò)去三年來(lái)，北京成交的經(jīng)營(yíng)性用地中，聯(lián)合體拿地所占比重分別為37.8%、44.3%和26.9%。

房企聯(lián)合拿地的傳統(tǒng)由來(lái)已久。過(guò)去，這種做法主要基于“資源互補(bǔ)”的考量，即企業(yè)將各自具備的品牌影響力、開(kāi)發(fā)能力、資金實(shí)力等優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，且聯(lián)合體中的企業(yè)數(shù)量很少超過(guò)三家。但如今，這種結(jié)合帶有越來(lái)越多的“規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”意味，很多聯(lián)合體中的企業(yè)數(shù)量超過(guò)3家。

分析人士指出，由于土地供應(yīng)始終不足，北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著土地價(jià)格不斷上漲，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象短期內(nèi)不會(huì)消失，甚至有可能越來(lái)越多。且近期以來(lái)，“抱團(tuán)取暖”的現(xiàn)象已延伸至開(kāi)發(fā)階段。

開(kāi)發(fā)階段也“抱團(tuán)”

2月24日，北京市國(guó)土資源局在時(shí)隔兩天后，再度掛出三宗商業(yè)辦公用地，分別位于朝陽(yáng)和大興兩個(gè)區(qū)域。鑒于此前土地市場(chǎng)的熱度，這幾塊土地還未入市就引發(fā)熱議。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，在北京供地如此緊張的當(dāng)下，這三宗地塊，誰(shuí)家能搶到就已經(jīng)很不容易了。他還表示，“估計(jì)拍地過(guò)程又是一場(chǎng)硬仗，但也極有可能是聯(lián)合拿地?！?

在近幾年的北京土地市場(chǎng)，房企越來(lái)越傾向于組成聯(lián)合體進(jìn)行拿地。今年以來(lái)，北京共成交五宗經(jīng)營(yíng)性用地。除房山區(qū)西璐街道地塊低溢價(jià)成交，被眾美地產(chǎn)獲取外，其余四宗得主均為聯(lián)合體。也即，今年以來(lái)，北京房企聯(lián)合拿地比重達(dá)到80%。

其中，1月19日，今年首宗重量級(jí)土地“門頭溝潭柘寺地塊”被京投、遠(yuǎn)洋、龍湖、保利、首開(kāi)5家房企聯(lián)合獲得；同日拍賣的“平谷金海湖鎮(zhèn)地塊”被首開(kāi)、保利、龍湖、首創(chuàng)4家房企聯(lián)合競(jìng)得；2月3日，“房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)”地塊被中海、首開(kāi)、保利、龍湖4家房企聯(lián)合競(jìng)得。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道根據(jù)北京市國(guó)土局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去三年（2014年至2016年），北京成交的經(jīng)營(yíng)性用地中，聯(lián)合體拿地所占比重分別為37.8%、44.3%和26.9%。

有行業(yè)分析人士認(rèn)為，結(jié)合今年年初的數(shù)據(jù)來(lái)看，聯(lián)合拿地比例呈總體上漲態(tài)勢(shì)。2016年的比例有所下滑，主要是由于這些土地中的配建規(guī)模較大，且設(shè)置了較為嚴(yán)苛的拿地條件，使得企業(yè)拿地積極性有所下降。

如去年10月，北京推出“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”策略，在土地設(shè)置最高限價(jià)的基礎(chǔ)上，競(jìng)投企業(yè)自持面積比例和建設(shè)品質(zhì)方案等多項(xiàng)措施。首批試點(diǎn)的四宗地塊還在此基礎(chǔ)上執(zhí)行“90/70”政策。11月，北京又試點(diǎn)在“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”基礎(chǔ)上， 要求企業(yè)全部自持商品房，不得銷售。

事實(shí)上，聯(lián)合拿地并不能完全反映房企在北京“抱團(tuán)”的現(xiàn)狀。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“最近一年進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序的北京項(xiàng)目，平均股東數(shù)量是3.6個(gè)，遠(yuǎn)高于拿地公開(kāi)的平均2.3個(gè)。有5宗地股東超過(guò)7個(gè)?！边@也說(shuō)明，一些房企雖然不參與拿地，但會(huì)在開(kāi)發(fā)階段介入。

樓市風(fēng)險(xiǎn)不斷加大

“除非是實(shí)力十分強(qiáng)大的國(guó)企，否則單個(gè)企業(yè)很難承受北京樓市的風(fēng)險(xiǎn)。”某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，隨著北京對(duì)土地出讓實(shí)施限制性措施，單幅土地的總價(jià)已得到控制。但由于配建規(guī)模擴(kuò)大，商品房用地部分的單價(jià)被攤高。

他表示，北京樓市的總體供需關(guān)系較為緊張，房?jī)r(jià)存在上漲壓力。但由于監(jiān)管層對(duì)新房入市價(jià)格有所管控，因此房企傾向于放緩?fù)票P節(jié)奏。這既影響項(xiàng)目的利潤(rùn)，也會(huì)抬高企業(yè)的資金成本。因此，房企采用聯(lián)合拿地或開(kāi)發(fā)的方式來(lái)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

北京樓市聯(lián)合拿地的“傳統(tǒng)”由來(lái)已久，但最初在市場(chǎng)上所占比重并不高，且“聯(lián)合”的初衷不僅僅為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2013年之前，北京土地市場(chǎng)中的“聯(lián)合體”，多由兩家企業(yè)構(gòu)成，結(jié)構(gòu)多是“國(guó)企+民企”為主。

其主要優(yōu)勢(shì)在于，將國(guó)企的資金實(shí)力、政府信用，和民企的品牌能力和開(kāi)發(fā)實(shí)力相結(jié)合，達(dá)到“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的雙贏效果。2010年國(guó)資委發(fā)布央企“退房令”后，中水電、葛洲壩等房企多選擇和金地、融創(chuàng)等知名民企聯(lián)合拿地并開(kāi)發(fā)，從而獲取開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

同時(shí)，一些有意布局北京的外地民企，也選擇和當(dāng)?shù)貒?guó)企合作，更多地占據(jù)北京市場(chǎng)份額。如萬(wàn)科曾和五礦、金隅、首開(kāi)等多家國(guó)企合作，迅速做大北京區(qū)域的業(yè)績(jī)。

近年來(lái)，房企組成聯(lián)合體的目的，在“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的同時(shí)，帶有更多“抱團(tuán)取暖”的意味，聯(lián)合體內(nèi)企業(yè)的數(shù)量也逐漸增加。但由于對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判不盡相同，也有“抱團(tuán)”失敗者。

2015年10月，碧桂園通過(guò)聯(lián)合金茂拿下豐臺(tái)區(qū)兩宗地塊，首次進(jìn)軍北京。一個(gè)月后，碧桂園退出該地塊。這也從側(cè)面反映出北京樓市的風(fēng)險(xiǎn)在不斷積累。

近日，北京公布了2017年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，供應(yīng)總量為3900公頃，比去年減少200公頃。其中，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)610公頃，相對(duì)于去年的1200公頃，幾乎減半。分析人士普遍認(rèn)為，未來(lái)的北京樓市供應(yīng)將可能面臨緊缺，即使設(shè)置限制性條件，企業(yè)對(duì)土地的爭(zhēng)搶也將十分激烈。張大偉認(rèn)為，房企在北京聯(lián)合拿地的態(tài)勢(shì)還將持續(xù)。

（轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）