淺談房地產(chǎn)市場“一個(gè)中心兩個(gè)平臺”建設(shè)

按照習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告提出的“房住不炒”要求，為確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政府應(yīng)努力提高對房地產(chǎn)市場的管理和服務(wù)質(zhì)量，將房地產(chǎn)市場全生命周期管理和服務(wù)工作做好，多舉措開展“放管服”工作改革，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場全生命周期一體化管理。本文認(rèn)為，抓緊抓好房地產(chǎn)市場管理“一個(gè)中心兩個(gè)平臺”建設(shè)很重要。

“一個(gè)中心”，即房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)中心；“兩個(gè)平臺”，即房地產(chǎn)從業(yè)主體（含從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員等）管理平臺和房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)平臺。本文所稱房地產(chǎn)管理全生命周期，指從房地產(chǎn)從業(yè)主體、丈測業(yè)務(wù)審核、商品房預(yù)售備案、預(yù)售資金監(jiān)管、存量房銷售網(wǎng)簽備案、存量房交易資金監(jiān)管到物業(yè)服務(wù)和房屋征收等整個(gè)周期。一體化管理是指對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)交易(含商品房預(yù)銷售交易)以及住房保障、房屋征收等環(huán)節(jié)實(shí)施的管理。管理和服務(wù)的手段就是借助我們的互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新技術(shù)手段，按照信息化、智能化、智慧化的管理目標(biāo)，最終使房地產(chǎn)市場管理和服務(wù)達(dá)到辦公自動化、流程科學(xué)化、數(shù)據(jù)精準(zhǔn)化的要求，客觀、準(zhǔn)確、快速地為政府決策、部門監(jiān)管、百姓便利提供服務(wù)。

1 “一個(gè)中心”建設(shè)構(gòu)想

1.1 充分整合房管紙質(zhì)和電子檔案

將房管部門多年已形成的房屋登記紙質(zhì)檔案和電子檔案資料，按照類別進(jìn)行整理；同時(shí)利用不動產(chǎn)共享平臺以及相關(guān)部門（如政府統(tǒng)計(jì)部門）收集到的信息、個(gè)人住房信息、開發(fā)企業(yè)信息、商品房預(yù)銷售信息、房產(chǎn)中介和物業(yè)管理信息等，形成包含所有房地產(chǎn)市場的全生命周期信息數(shù)據(jù)中心。

1.2 對“中心”信息分類和分析

一方面將信息分為以下幾類：一是房地產(chǎn)交易管理類，含樓盤交易的面積、價(jià)格、交易資金、維修資金、交易稅費(fèi)等；二是從業(yè)主體類，含從業(yè)主體結(jié)構(gòu)和人員的數(shù)量；三是個(gè)人住房信息類，含個(gè)人住房結(jié)構(gòu)、面積、房屋平面布局、建造時(shí)間、來源以及產(chǎn)權(quán)人與住房有關(guān)的個(gè)人信息等；四是政策類，含國家、省和市政府頒布的法律、法規(guī)、政策及相關(guān)部門文件等。

另一方面是對信息進(jìn)行科學(xué)分析。將房地產(chǎn)市場包羅萬象的數(shù)據(jù)通過系統(tǒng)性、專業(yè)化的統(tǒng)計(jì)分析，如：通過交易數(shù)據(jù)分析，能客觀、公正對各類商品房銷售情況、庫存情況、交易價(jià)格、交易資金、比增量等房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況作出科學(xué)判斷、評價(jià)、預(yù)測，形成高附加值信息，定期展現(xiàn)市場現(xiàn)狀、趨勢及其允許度、最大極限度、警界點(diǎn)，增強(qiáng)信息輻射度。讓政府及房地產(chǎn)市場管理者了解行業(yè)發(fā)展的最新動態(tài)，準(zhǔn)確把握市場，調(diào)整土地供應(yīng)機(jī)構(gòu)和數(shù)量，從宏觀上對房地產(chǎn)予以指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。又可以引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。如：通過從業(yè)主體數(shù)據(jù)分析，能將市場上每個(gè)從業(yè)主體過往的業(yè)績、開發(fā)質(zhì)量、誠信等級、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品優(yōu)劣等情況通過系統(tǒng)反饋給項(xiàng)目業(yè)主和購房戶，等等。

1.3 利用“中心”信息對市場新課題進(jìn)行研究

房地產(chǎn)市場需要研究的新課題很多，可以通過“中心”已有的信息和社會調(diào)查，再購買一些市場分析研發(fā)軟件，對房地產(chǎn)市場中存在的疑難雜癥進(jìn)行調(diào)查研究，形成科學(xué)的管理辦法。如通過對物業(yè)小區(qū)住戶的年齡、學(xué)歷、性別、家庭收入、物業(yè)管理費(fèi)等要素進(jìn)行研究，確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法；對城市更新改造房屋征收人的家庭基本情況、現(xiàn)有居住環(huán)境和居住條件的滿意度、渴望征收的意愿、經(jīng)濟(jì)狀況等要素進(jìn)行研究，對征收項(xiàng)目實(shí)施與否做出科學(xué)判斷。

2 管理平臺建設(shè)構(gòu)想

2.1 房地產(chǎn)從業(yè)主體管理平臺建設(shè)

為提高房地產(chǎn)從業(yè)主體和人員的質(zhì)量，讓全社會充分了解房地產(chǎn)從業(yè)主體和人員的優(yōu)劣，鼓勵(lì)競爭。一是按照從業(yè)主體備案制度，將從業(yè)主體機(jī)構(gòu)基本情況、以往業(yè)績、誠信信息、獎(jiǎng)懲經(jīng)歷、經(jīng)營項(xiàng)目情況等進(jìn)行網(wǎng)錄，方便項(xiàng)目業(yè)主實(shí)時(shí)査詢；二是對從業(yè)人員的進(jìn)行備案，將從業(yè)人員學(xué)歷、職務(wù)職稱、受教育程度、已往履職情況、個(gè)人誠信、受獎(jiǎng)懲等進(jìn)行網(wǎng)錄備案，讓業(yè)主可實(shí)時(shí)查詢；三是建立誠信等級評價(jià)，根據(jù)從業(yè)主體和人員在從業(yè)過程中受獎(jiǎng)懲、受投訴等情況設(shè)百分制評分標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定每個(gè)分級給予對應(yīng)的獎(jiǎng)罰，以規(guī)范依法從業(yè)的行為。

2.2 房地產(chǎn)交易管理平臺建設(shè)

一是從商品房預(yù)售許可制度的申請環(huán)節(jié)入手，依法依規(guī)對商品房預(yù)售過程中的建立樓盤表、合同網(wǎng)簽備案、預(yù)售資金監(jiān)管、住房維修收繳、合同簽訂撤消等行為進(jìn)行把控。二是在存量房交易管理方面，首先利用存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)同稅務(wù)、金融、住房公積金中心、房委辦等部門信息共亨，使存量房的網(wǎng)簽備案價(jià)與實(shí)際交易價(jià)、納稅價(jià)格、金融部門的抵押價(jià)格真實(shí)可靠。避免中介機(jī)構(gòu)做陰陽合同偷稅漏稅、套取金融部門的購房貸款和擠占保障房等。其次建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的以存量房交易、租賃和安置房等為一體的免費(fèi)選房“超市”，對中介機(jī)構(gòu)交易行為進(jìn)行規(guī)范。其三完善存量房交易資金監(jiān)管制度和中介機(jī)構(gòu)及人員實(shí)名制，有效打擊不法行為。其四通過監(jiān)測交易業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)管理行政科室判斷房地產(chǎn)從業(yè)主體是否存在捂盤惜售、囤積房源等違法行為；通過監(jiān)測存量房和商品房預(yù)售資金，杜絕當(dāng)事人一房多賣、挪用資金等損害購房人行為的發(fā)生，保障房地產(chǎn)交易資金安全。

2.3 中介企業(yè)管理平臺建設(shè)

一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)環(huán)節(jié)開始，重點(diǎn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信級別、委托協(xié)議簽訂、小區(qū)規(guī)章制度等進(jìn)行必要的審核，并網(wǎng)錄利用智能手段管理。二是丈測機(jī)構(gòu)，從完善丈測機(jī)構(gòu)資質(zhì)和從業(yè)人員備案著手，對丈測機(jī)構(gòu)丈測成果、從業(yè)行為、誠信情況等進(jìn)行不定期抽查或者向社會調(diào)查形式，并將抽調(diào)查結(jié)果按照百分制計(jì)算納入信息平臺，分等定級，分別處理。三是評估機(jī)構(gòu)，由于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的專業(yè)性、科學(xué)性要求很高，首先要對從業(yè)人員備案，再對機(jī)構(gòu)真實(shí)情況（如估價(jià)師人數(shù)）進(jìn)行核查，通過在平臺公示，堅(jiān)決杜絕不符合法律法規(guī)規(guī)定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行以掛靠或者設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等形式從業(yè)。

3 服務(wù)平臺建設(shè)構(gòu)想

3.1 提高工作效率

一是部門與部門之間如果能夠利用數(shù)碼拍攝、身份證讀卡器、條碼掃描槍、指紋儀、密碼鍵盤等科技含量高且統(tǒng)一的認(rèn)證手段，把法律法規(guī)要求必須提供的證件、證明材料、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等在系統(tǒng)內(nèi)有效運(yùn)行，則可增加信息準(zhǔn)確性、真實(shí)讓群眾少跑路。二是確?！瓣柟狻鞭k公，為百姓提供便捷、公開、透明的服務(wù)。通過平臺可以把房地產(chǎn)政策法規(guī)、辦事程序、辦事時(shí)限等實(shí)實(shí)在在交給老百姓，接受老百姓監(jiān)督，有效規(guī)避工作人員不作為、亂作為。三是更加便民。由于平臺包容了房地產(chǎn)市場各方的信息，增加了信息透明度，同時(shí)定期會對信息進(jìn)行公示、分析，一方面便于群眾了解市場、了解價(jià)格、查詢企業(yè)誠信等，做到理性投資，另一方面也利于政府決策，投資商判斷市場。

3.2 服務(wù)稅務(wù)金融業(yè)務(wù)

通過交易平臺網(wǎng)簽備案建立與稅務(wù)、金融部門數(shù)據(jù)共享，既方便稅務(wù)部門了解交易價(jià)格真實(shí)性，又方便金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸前、貸中、貸后的管理；同時(shí)也方便金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確核查抵押房屋的真實(shí)情況，防止當(dāng)事人惡意套取購房貸款；有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 服務(wù)政策性住房和公積金管理

通過交易平臺與住房辦和住房公積金管理中心數(shù)據(jù)共享，即可在系統(tǒng)中實(shí)時(shí)顯示住房保障對象，或者已享受過住房公積金的當(dāng)事人，并將當(dāng)事人的購（售）房信息提供給住房辦或者住房公積金管理中心，做好提醒服務(wù)并協(xié)助他們依法管理。

3.4 服務(wù)征收工作

一是通過“選房超市”可以為征收安置房提供更多房源。二是通過信息共享可以為項(xiàng)目征收前期的調(diào)查摸底、丈測評估提供準(zhǔn)確的第一手資料，減輕工作量。三是對已簽訂《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》進(jìn)行備案，按照協(xié)議書履行情況實(shí)時(shí)注銷產(chǎn)權(quán)證件。四是補(bǔ)償安置協(xié)議書履行完畢后，可通過與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立的信息共享平臺，為被征收人辦理安置房的權(quán)利證書。

3.5 服務(wù)政府和政府部門

一是將數(shù)據(jù)庫與地方政府的大數(shù)據(jù)共享，可以為政府的城市公共服務(wù)、社會管理、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、住房保障以及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。二是對城市現(xiàn)有房屋數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，能夠更科學(xué)地做好城市更新改造規(guī)劃和住房建設(shè)計(jì)劃。三是為自然資源部門土地供給提供參考；為公安、民政等部門對房屋產(chǎn)權(quán)人、房屋使用人，尤其是房屋租賃人等流動人口的管理；為司法部門及時(shí)查封、限制、解封不動產(chǎn)提供保障；為物價(jià)部門動態(tài)確定房屋的市場價(jià)；為財(cái)稅部門征稅提供計(jì)稅基礎(chǔ)等。

綜上所述，筆者認(rèn)為,便捷高效的住房信息管理系統(tǒng)建設(shè)，領(lǐng)導(dǎo)重視是關(guān)鍵、體制理順是前提、整合數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)、資金投入是保障。本文所探討和分析的只是縣、市一級房地產(chǎn)市場目前的共性問題，有些觀點(diǎn)的探討和分析存在不足和偏差,敬請廣大讀者諒解和批評指正。