法官幫你細(xì)算風(fēng)險(xiǎn)： “雙合同”對購房者很不公平

不考慮稅費(fèi)等費(fèi)用的情況下，實(shí)際成交價(jià)為5×100=500萬元。區(qū)域限價(jià)4萬元/平方米，開發(fā)商為應(yīng)對網(wǎng)簽審核，將網(wǎng)簽合同中的交易價(jià)格定為4×100=400萬元。其余100萬元購房款約定為裝修款。這種模式存在以下風(fēng)險(xiǎn)。

“雙合同”導(dǎo)致購房者大幅度提高購房首付比例，且在前期負(fù)擔(dān)很大月供壓力，一些樓盤甚至出現(xiàn)房子+裝修+車位“三合同”，超出限價(jià)部分無法用裝修合同消化的，用捆綁車位的方式補(bǔ)齊。

【情況一】若按照500萬元申報(bào)網(wǎng)簽，首付應(yīng)付500萬×30%=150萬元。但由于設(shè)置了“雙合同”，分拆的裝修合同金額需與購房合同中的首付款一并支付，因此，小明首付需要支付：400萬×30%+100萬=220萬元。二者相差31.8%。

【情況二】多數(shù)購房者無法一次性籌措資金，由于裝修不能使用住房公積金貸款，一般會(huì)被迫使用利率更高的信用貸款。以某國有銀行“裝修貸”為例，100萬元裝修款，可貸30萬元，按中等的4.5%年費(fèi)率，5年還清，則裝修貸款月供約為6100元。加上400萬元月供約為15000元，前5年月供壓力高達(dá)21100元。

當(dāng)所購房屋出現(xiàn)問題時(shí)，購房人需要請求解除合同、返還已付購房款及利息，賠償相關(guān)損失，只能依據(jù)購房合同上的金額進(jìn)行主張，與實(shí)際支付金額相差較大。

在開發(fā)商交付房屋時(shí)，購房者若因其他原因要求退房，由于開發(fā)商與購房者簽訂的《裝修合同》多屬于關(guān)聯(lián)裝修公司的承攬合同，對于裝修費(fèi)用產(chǎn)生爭議，能否全額退還存在很大風(fēng)險(xiǎn)。此外，“雙合同”模式的裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際由開發(fā)商主導(dǎo)，指定裝修公司對開發(fā)樓盤批量裝修，容易規(guī)避竣工驗(yàn)收及裝修檢驗(yàn)等多項(xiàng)質(zhì)檢程序，若出現(xiàn)裝修工程質(zhì)量差、不達(dá)標(biāo)，或裝修價(jià)值不符合裝修價(jià)款等現(xiàn)象，容易引發(fā)批量性裝修合同糾紛。

在常見的“雙合同”模式中，常常約定開發(fā)商跳過購房者向裝修公司交樓，購房者查看、檢查房屋工程質(zhì)量的權(quán)利無法保障，部分瑕疵房產(chǎn)易蒙混過關(guān)。部分開發(fā)商在購房合同會(huì)增設(shè)委托裝修公司收樓條款，約定開發(fā)商在交樓日直接向指定的裝修公司交樓，而購房者不能實(shí)際參與收樓行為。

按現(xiàn)行稅法，二手房個(gè)人所得稅可選擇按照“核定征收”和“據(jù)實(shí)征收”兩種方式。如小明跟女朋友發(fā)布官宣，賣舊房買新房，稅務(wù)部門會(huì)向小明征收房產(chǎn)個(gè)人所得稅，即因房產(chǎn)交易產(chǎn)生的差價(jià)收入的稅款，小明提供合法有效的房屋購買合同、房地產(chǎn)原值憑證以及合理費(fèi)用相關(guān)憑證，可核實(shí)計(jì)征。應(yīng)納房產(chǎn)個(gè)人所得稅的稅基為出售房屋過戶價(jià)格的1%或者賣房利潤的20%。

因此，“雙合同”模式的購房者在出售房屋時(shí)，會(huì)面臨更高的稅費(fèi)。小明購買房屋500萬元，網(wǎng)簽備案價(jià)格400萬元，轉(zhuǎn)手再次出售價(jià)格（稅務(wù)部門評估價(jià)）600萬元。按照賣房利潤計(jì)算，單合同個(gè)人所得稅為（600-500）×20%=20萬元，雙合同個(gè)人所得稅為（600-400）×20%=40萬元，相差一倍。