房貸利率上漲抑制投機(jī) 額度緊張可能持續(xù)全年

全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸,未來會有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)?！蹦辰鹑跈C(jī)構(gòu)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)引發(fā)了廣泛關(guān)注。

“住房按揭貸款作為銀行零售板塊最重要的業(yè)務(wù),不可能被叫停,就算額度不足也不會公開聲稱不做,只不過放款會變慢。”國內(nèi)某知名券商銀行業(yè)分析師對第一財經(jīng)記者表示。

記者12日走訪北京多家銀行營業(yè)部發(fā)現(xiàn),房貸利率確實有所上調(diào),額度也逐漸趨緊,但相關(guān)業(yè)務(wù)依舊運轉(zhuǎn)正常。上海確有個別基層行的房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)停滯,但并未被叫停。

事實上,在金融監(jiān)管政策及資金面偏緊的共同作用下,目前的房貸市場確實迎來了“新常態(tài)”:一線城市主要商業(yè)銀行個人按揭貸款利率全線上漲。但銀行此次主動壓縮房貸規(guī)模,并非來自監(jiān)管層的高壓,而是出于市場供求關(guān)系及負(fù)債成本的考慮。

國有大行天津分行的副行長告訴記者,隨著國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,貸款流入一些實體產(chǎn)業(yè)而非被用于炒房,其實是一件好事,“目前市場上實體企業(yè)對資金的需求正在不斷提升?！?

副行長預(yù)計,房貸額度緊張狀態(tài)可能會持續(xù)全年。

不會大面積停貸

央行今年1~4月的數(shù)據(jù)顯示,住戶部門新增的中長期貸款額并未明顯減少,僅是占新增人民幣貸款的比例相比去年年中出現(xiàn)了平穩(wěn)下降。

針對上述金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),一些業(yè)內(nèi)人士也表示,其所稱的20家銀行多為支行,甚至是不以“房貸”為主要業(yè)務(wù)的銀行。所以,房貸未來不可能出現(xiàn)大面積停貸的現(xiàn)象。

上述副行長告訴記者,其所在的銀行5月份的房貸規(guī)模環(huán)比來看,并沒有出現(xiàn)大幅下降。他表示,對于國有大行而言,個人住房按揭貸款的年增長規(guī)模已達(dá)千億級(去年建行新增規(guī)模8117億元,中行5902億元)。因此,該板塊業(yè)務(wù)如果收縮,其他業(yè)務(wù)很難全部承接。

“消費貸款再怎么折騰一年也就增長百來億,和房貸不是一個數(shù)量級的?！彼硎?目前該行并沒有明顯壓縮個人按揭貸款規(guī)模,而是按部就班滿足市場需求。

該副行長還表示,該行也從未下達(dá)過涉及停止個人按揭貸款業(yè)務(wù),甚至是壓縮這部分貸款規(guī)模的文件。

中小銀行的房貸業(yè)務(wù)確實出現(xiàn)了分化。某股份制商業(yè)銀行北京分行主管零售部門的負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)記者表示,在房地產(chǎn)市場面臨一定調(diào)控壓力的大環(huán)境下,該銀行的業(yè)務(wù)重點已不再是個人住房按揭貸款,而是消費金融,但依然會滿足客戶正常的住房按揭需求。

利率上調(diào)抑制投機(jī)

房貸不會出現(xiàn)大面積停貸,不過利率上漲已既成事實,但不一定是壞事。

某銀行業(yè)內(nèi)人士記者表示,當(dāng)房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍后,已經(jīng)極少人會用它來加杠桿炒房了。

小編梳理發(fā)現(xiàn),北京房貸首套按揭利率已連續(xù)上調(diào)了5次,從8.5折一直調(diào)到了基準(zhǔn)利率的1.1倍。上海、廣州的多家銀行也已將首套房貸利率上浮10%,甚至20%。除了一線城市外,天津各家銀行內(nèi)部協(xié)商的首套房利率9.5折**也已絕跡,目前最低也只能拿到基準(zhǔn)利率。

可別小看這10%。業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬,按照100萬元貸款計算,首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率時,25年期月供為5787.8元;如果首套房貸款利率上浮10%,25年期的月供就達(dá)到了6075.4元。換句話說,上浮10%后,首套房的購房者每個月要多還287.6元。

如果參考北京當(dāng)前的房價,首套房貸款800萬元,還款期限30年,原來月供為42458元,上浮10%后,每個月就要多繳2414元,意味著每年的還貸額多了近3萬元。

對于利率上漲及一些銀行壓縮房貸規(guī)模的原因,多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)指出,在當(dāng)前流動性趨緊、資金利率走高的背景下,上浮房貸利率是市場化行為,監(jiān)管因素排次位。

上述副行長表示,一些銀行房貸停滯的原因在于,風(fēng)險資產(chǎn)要求更高的收益率**,對于收益率不太高的產(chǎn)品,同等條件為了追求收益率出現(xiàn)階段性收縮。出于市場化收益率不能倒掛的考慮,自家銀行對房貸額度就有所控制。他認(rèn)為這種情況當(dāng)資金面不緊張時便會立即好轉(zhuǎn)。

房貸“新常態(tài)”一切早有征兆。

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議就指出,要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,但同時嚴(yán)格限制信貸流向投機(jī)性購房。

央行行長周小川在今年全國兩會上談及房貸時也表示要“適當(dāng)平衡”。他說,去年部分熱點城市房價快速上漲,帶動房地產(chǎn)貸款猛增,預(yù)計今年住房貸款還會以相對較快的速度發(fā)展,但確實要適當(dāng)平衡,隨著政策調(diào)整估計會適當(dāng)放慢。

回到今年年初,1月的房貸創(chuàng)下天量還令許多人記憶猶新。當(dāng)時央行公布的月度金融數(shù)據(jù)顯示,1月人民幣貸款增加2.03萬億元,同比少增4751億元。其中,多為住房按揭貸款的中長期貸款增加6293億元,創(chuàng)出歷史紀(jì)錄。

“房貸環(huán)比不增,同比低于去年?！庇浾吡私獾?這是1、2月份央行給各家銀行窗口指導(dǎo)時作出的指示。這一階段商業(yè)銀行壓房貸的主要動力來源于監(jiān)管。

不過正如前文指出的,此次銀行主動壓縮規(guī)模,并非來自監(jiān)管層的高壓,而是出于市場供求關(guān)系以及負(fù)債成本的考慮,顯得更加市場化。

保障民生的個人按揭貸款該有還得有,但與此同時,隨著國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,如果能通過價格將炒房的個人按揭貸款逼出房地產(chǎn)市場、流入其他產(chǎn)業(yè),未嘗不是一件好事。