樓市調(diào)控悄然擴圍： 中西部成領銜者

就在其他城市對樓市調(diào)控政策進行小范圍“修補”時，部分中西部城市仍在大刀闊斧地進行加碼。

8月末和9月中旬，蘭州、西安分別出臺樓市調(diào)控新政，兩地除對“限購令”加碼外，也對信貸政策進行了調(diào)整。西安還在土地交易規(guī)則上做出一定調(diào)整。

在此之前，武漢、長沙、成都等中西部城市也分別在不同方面對調(diào)控進行完善。其中，長沙在最近一個月內(nèi)已出臺三項調(diào)控措施。

盡管東部城市也在不斷對政策進行微調(diào)，但近段時間以來，中西部城市出臺調(diào)控政策的頻次和力度明顯要高于東部。分析人士認為，今年下半年以來，樓市調(diào)控政策已全面加碼，但由于中西部樓市的活躍度更高，房價上漲壓力偏大，因此已成為調(diào)控的重心。

調(diào)控加碼領銜者

9月13日，西安市人民政府發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關問題的通知》，提出西安將在7個行政管理區(qū)域及逾7個開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實施限購。

具體內(nèi)容為，暫停向已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房；無住房且能夠提供2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，可購買1套住房；經(jīng)批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。

西安還將繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度由75萬調(diào)整為65萬；將最低繳存時限由連續(xù)足額繳存6個月以上調(diào)整為連續(xù)足額繳存1年以上，并停止辦理試行的“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務。

土地供應方面，西安將大力推進“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等土地出讓競價方式，實施20%左右的住宅用地用于公租房建設，20%左右的住宅用地用于限地價、限房價的項目。

此前的8月25日，蘭州市人民政府印發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的補充通知》。提出實行全市新建商品住房“一房一價”備案制度，明確商品住房交易網(wǎng)簽價格不高于備案價格。

蘭州還對“限購令”進行全面升級。在三個主城區(qū)（今年4月開始限購）的基礎上，將西固區(qū)納入限購區(qū)域。還將限購門檻升級為“連續(xù)三年繳納社保證明”或“連續(xù)一年申報個稅證明”。

在差別化住房信貸政策方面，首套房最低首付款比例仍按照不低于30%執(zhí)行；有房無貸的二套房，最低首付款比例調(diào)整為50%；有房有貸的二套房，最低首付款比例調(diào)整為60%；對申請購買非住宅的個人或單位，貸款首付款比例調(diào)整為不低于70%。

蘭州對上述調(diào)控設置的有效期限是五年。

這是最近一個月頻繁出臺的調(diào)控政策中，力度最大、范圍最廣的兩個案例。在此期間，武漢、長沙、成都、北京、深圳、杭州等城市也分別出臺政策，對調(diào)控進行完善。

若把時間范圍擴展到整個下半年，調(diào)控政策同樣顯得密集。除各地紛紛出臺有關發(fā)展租賃市場、加大土地供應的專項文件外，贛州、煙臺等地還出臺了整套的調(diào)控措施，對原有政策進行加碼。

“下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面加碼?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，下半年共有超過20個城市發(fā)布了各種力度的“加法”政策，包括增加租賃房源供應，增加限價商品房供應，增加共有產(chǎn)權房供應等。

另有涉及其他方面的調(diào)整，如北京、深圳、江蘇近日傳出嚴查消費貸流入房地產(chǎn)市場的消息；湖北省要求國企謹慎投資房地產(chǎn)；合肥鼓勵房企長期持有部分房源等。

中西部將成調(diào)整重心

中原地產(chǎn)指出，政策內(nèi)容上，除增加各類房源供應外，不少城市還強調(diào)加大土地供應，但政策主要出現(xiàn)在一二線城市中。

頻次和力度上看，中西部城市要明顯高于東部，中小城市明顯高于大城市。其中，長沙在8月16日至9月12日期間分三次加碼調(diào)控，包括取消首套房90平方米以下公積金“可提又可貸”規(guī)定、住宅用地出讓試點“限房價競地價”、推出萬套定向限價商品住房。

這種特征的出現(xiàn)有跡可循。有分析人士指出，今年上半年的調(diào)控政策主要集中在東部城市，且政策力度較大。相比之下，中西部城市的調(diào)控較為溫和，存在不少加碼空間。

此外在板塊輪動作用下，中西部城市逐漸取代東部，成為樓市成交的熱點。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前8月，東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額增速均為個位數(shù)；中部地區(qū)這兩項指標的增速分別為16.6%和26.0%；西部地區(qū)則為18.6%和35.1%。

土地市場出現(xiàn)類似特征。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，前8個月，283個三四線城市的住宅用地成交金額達到9830.3億，接近去年全年水平；住宅用地溢價率達50.25%，創(chuàng)歷史新高，比去年全年的25.17%近乎翻倍；土地成交平均樓面價為1508元/平方米，創(chuàng)歷史新高，比去年漲幅超過50%。

正是由于中西部城市和三四線城市已成為新一輪市場熱點，因此才成為調(diào)控最為頻繁的區(qū)域。

由于這些政策出臺時間較短，目前尚難看出其對市場的影響。分析人士認為，根據(jù)3-6個月的政策作用周期，政策效果最快將在今年末顯現(xiàn)。但短期內(nèi)，因東部市場很難擺脫低迷，中西部樓市仍將是未來的主要支撐。

值得注意的是，從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，8月單月的商品房銷售規(guī)模已出現(xiàn)回升，這被認為是樓市“金九銀十”的一種先兆。按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點，若市場出現(xiàn)異動，不排除調(diào)控政策進一步擴圍的可能，市場活躍的中西部有可能是調(diào)整重點。

張大偉還認為，在市場出現(xiàn)分化的同時，調(diào)控政策也將出現(xiàn)分化。與一二線城市不同，三四線城市和部分中西部城市，將不會過多地在供應層面“做加法”，反而有可能繼續(xù)迎來打壓。

          （轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）