樓市曝出消息！未來房價走勢 主要看這個指標！

其實，銀行面臨一個相當尷尬的處境。一是基準利率相對還在低位，但實際上貨幣市場資金偏緊。

目前部分銀行理財利息都已經(jīng)超過5%，銀行間市場同業(yè)拆借月加權平均利率2017年5月達到了2.88%，比上年同期高0.78個百分點，上升37.1%。今年5月官方利率與銀行間市場同業(yè)拆借月加權平均利率的差額為2.02%，比2015年5月時4.23%的差額減小很多，此外相比于之前的樓市降溫期，如2011年7、8月份差額4%左右和2013年11月份差額3.41%，目前的差額都是很小的。(資料來源于上海易居房地產(chǎn)觀察院)

大概的說，過去幾十年里，除了2013年6月有次大錢荒（據(jù)說有銀行放款放不出來，借口說程序發(fā)生故障）之外，其次就是現(xiàn)在，商業(yè)銀行最難受的時候。

銀行本來就是吃利差的，官方利率和銀行同業(yè)拆借利率差額越來越小，銀行靠什么賺錢？只能通過減少房貸優(yōu)惠幅度，增加貸款成本了。所以，從利率差額這個角度來看，央媽放水，利用公開市場逆回購、MLF進行流動性管理只能是解決燃眉之急，想要環(huán)節(jié)資金緊張，必須上調(diào)基準利率。

舉個例子，在4月份的時候，天津房首套房貸的平均利率是全國最低的，簡直是良心貸款。

而這兩天，天津建行已經(jīng)扛不住，首套、二套房貸同時上浮了。從7月14日零時起，建行在天津地區(qū)的首套房利率執(zhí)行基準利率的1.05 倍，二套執(zhí)行基準利率的1.15 倍，較前均上浮了5%，且?guī)缀鯖]有議價空間。

因為天津房貸利率步子調(diào)整的大了一些，市場才會普遍關注。但實際上，未來將會有更多城市的房貸利率上調(diào)。這是板上釘釘?shù)氖虑椤?

利率對房價漲跌的影響

房價在歷史最高點的時候，房貸利率往往處于最低點。而房價在最低點的時候，房貸利率處于歷史的最高點。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，我們可以觀察70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅與房貸利率的走勢。

比如，2010年上半年，是房價上漲的牛市，數(shù)據(jù)顯示房價同比增長10%以上，而房貸利率卻相當寬松，低于4.5%。

再比如，2015年樓市不景氣，一季度左右房價同比跌幅達到峰值的6.4%。而這個時候的房貸利率屬于階段性最高。

為了佐證這個觀點，也放上銷售面積和房價利率的對比數(shù)據(jù)，同樣呈現(xiàn)負相關的關系。

接下來，是本文的重點。對未來房價和利率的預測。其實準確度多少站長倒不能打包票，只能說，大的趨勢，大家還是要掌握的。

70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅與房貸利率及預測

從6、7月份部分城市新一輪的調(diào)控政策發(fā)起，以及對金融去杠桿的嚴格執(zhí)行力度來看，貨幣流動性趨緊的形式是無法改變了。只要錢荒，銀行只能進一步調(diào)高房貸利率。去年銀行放款過多，全國有19萬億的存量房貸，而且房貸利率是打七八折的。按照現(xiàn)在同業(yè)拆借的成本來看，如果銀行不上調(diào)房貸利率，銀行一定會血賠。

某房地產(chǎn)研究院預測，今年11月的個人房貸利率可能達到5.1%左右。對比前幾輪的加息頻次還有房價的漲跌情況來看，11月份，很有可能出現(xiàn)全國70個熱點城市的房價大規(guī)模下跌的情況。

屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，持續(xù)增長時間將達到一年左右，增長0.6個百分點。熱點城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢。國家統(tǒng)計局新公布的5月份70城房價環(huán)比漲幅為0.8%，我們認為這一指標將于11月前后下拐，也即房價環(huán)比正轉負，并且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

在這里說點大實話，目前雖然房價下降了，但是信貸緊張，銀行額度吃緊，開發(fā)商要求現(xiàn)金流盡快回籠。房價跌了，但首付變成了五成，七成，甚至全款，老百姓還是買不起房。所以從剛需的角度來說，大家也希望能夠加息。這樣的話，銀行可以多發(fā)放新增的住房貸款，資金適當寬松一些。

無論如何，筆者認為，現(xiàn)在限購限貸限售對樓市的直接影響力沒那么大了，未來房價走勢，信貸會成為主導因素。

                              ( 轉自互聯(lián)網(wǎng)）