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當下樓市調(diào)控困境：市場并未對未來產(chǎn)生悲觀預期
轉載 來源： 發(fā)表于：04/07/2017 10:28:47 瀏覽量：1801
“股權之爭”塵埃落地，但作為行業(yè)領軍者，市場嗅覺最靈敏的企業(yè)，萬科依然還是市場關注的焦點。近期，兩則有關萬科的新聞報道就十分引人注目，在2016年報《致股東函》中，萬科為13個項目做了計提減值準備。這被市場解讀為萬科已為今年樓市下跌做準備。2008年，萬科減值準備金從1200萬增加至12億。事后證明，萬科判斷精準。另一則消息是，小米要與北京萬科攜手合作蓋房。但隨后從小米公司傳出消息說，萬科的方案“不值得”。貌似兩則消息并無關聯(lián)，但饒有意味的是，計提減值準備的13個項目全為三、四線城市的邊緣新城，北京無一項目入選。
筆者注意到，意欲與小米合作的樓盤，乃去年12月北京土地新政(控制地王)后，萬科在“招拍掛”市場上拍得的100%自持地塊(只能出租)。有媒體曾算過，該項目租售比高達1：500至1：650。也就是說，萬科要42至54年才能收回成本，再考慮到3年建設期，從盈利角度看很不劃算。萬科之所以選擇小米，也就是想打包出租給第三方，一次性回籠資金。
既然不劃算，為何萬科不計提減值準備？三、四線城市樓市全面回暖，為何還要計提？答案不言而喻，在萬科看來，盡管北京樓市全面調(diào)控，短期內(nèi)京城樓市或面臨回調(diào)，但從長遠看，北京房地產(chǎn)市場還有機會。站穩(wěn)了京城樓市，對萬科企業(yè)估值也好，抓住一線城市未來的機會也好，分享北京及京津冀發(fā)展紅利也好，才是最大保障，不能在乎短期內(nèi)得失。事實上，小米員工也這樣認為。盡管萬科那個項目售價僅為市場價一半，但沒有產(chǎn)權，因而對購房人也就沒有吸引力。如果該項目價格未來上漲，其資產(chǎn)收益全部由萬科獨享，與小米員工沒有關系。
萬科去年銷售額增長近40%，手上現(xiàn)金在兩市近3000家上市公司中排名第二。同時，萬科存貨增加了將近30%，比2015年整整高了一倍，而這個數(shù)字在2014年是負數(shù)。房地產(chǎn)公司存貨包括三部分：土地、工地(在建房)和商品房，土地占比最高。按2至3年的開發(fā)周期，萬科顯然繼續(xù)看好未來全國樓市。但萬科也看得很清楚，三四線樓市回暖是大城市資金溢出，特別是投資需求溢出使然。未來，三、四線城市(主要是中西部)人口整體外流，傳統(tǒng)制造業(yè)在產(chǎn)能過剩、外需回落的背景下很難吸附人口并創(chuàng)造更多產(chǎn)出。即便大城市高房價擠出的“剛需”在三、四線城市購房，也多數(shù)不會在那里居住，未來在北京購房時還會涌向當?shù)囟址渴袌觥Ｋ?，盡管三、四線城市樓市全面回暖，萬科還是要作計提減值準備。
這樣看，兩則新聞就關聯(lián)起來了。在關聯(lián)邏輯的背后，正折射出當下我國樓市的調(diào)控困境，即北京“10天9調(diào)”創(chuàng)造了我國樓市調(diào)控歷史上的紀錄，力求全力遏制住所有的投資炒作需求，甚至不惜挫傷部分改善型需求。但是，無論開發(fā)商還是購房者，似乎并未因此對未來產(chǎn)生悲觀預期。不然，小米員工大可不必拒絕萬科的好意。房價不漲，甚至下跌，作長期租客有什么不好呢？
同樣，萬科也不必堅守“不劃算也要拿地”的生存法則，更不必在近年來地價暴漲的情況下，還要冒風險“加杠桿”。問題是，小米員工都希望獲得產(chǎn)權住房，這樣才能在北京“扎根”，才能在未來享有作為中產(chǎn)階層標配的“資產(chǎn)收益”。對萬科來說，只有站穩(wěn)北京才配叫龍頭，才能贏得北京未來樓市機會(包括拿地、舊改、參與公建等)。因此，預期已成為當下樓市的決定因素。
這就是為何時隔半年不得不祭出兩輪大范圍調(diào)控的原因。過往調(diào)控后，一般會迎來樓市“冰凍期”，但在這兩次調(diào)控前后，很多人想的是如何趕在調(diào)控前入市，甚至受調(diào)控一刀切影響的“在途單”，購房者也并不想放棄買房，而是在籌謀如何籌措資金完成交易。預期此般強化，與政策的微妙變化有關。2017年，經(jīng)濟主題是穩(wěn)增長和防風險，這就決定了資金供應適度、利率仍將在低位。同時，樓市政策強調(diào)分類調(diào)控，但去庫存的地位顯著上升。在熱點城市或區(qū)域，調(diào)控頻率和力度都在加大，但給市場的印象是在慢慢關門。比如，限購人群范圍、房屋范圍、區(qū)域范圍和準入條件不斷收緊或擴展。問題是，在經(jīng)濟轉型陣痛期，人口向大城市遷徙，不能在大城市買房，就在大城市周邊買。所以，大城市連同周邊一起關門，讓想扎根大城市的人產(chǎn)生了緊迫感。趕緊上車遂成一致預期。
筆者注意到，意欲與小米合作的樓盤，乃去年12月北京土地新政(控制地王)后，萬科在“招拍掛”市場上拍得的100%自持地塊(只能出租)。有媒體曾算過，該項目租售比高達1：500至1：650。也就是說，萬科要42至54年才能收回成本，再考慮到3年建設期，從盈利角度看很不劃算。萬科之所以選擇小米，也就是想打包出租給第三方，一次性回籠資金。
既然不劃算，為何萬科不計提減值準備？三、四線城市樓市全面回暖，為何還要計提？答案不言而喻，在萬科看來，盡管北京樓市全面調(diào)控，短期內(nèi)京城樓市或面臨回調(diào)，但從長遠看，北京房地產(chǎn)市場還有機會。站穩(wěn)了京城樓市，對萬科企業(yè)估值也好，抓住一線城市未來的機會也好，分享北京及京津冀發(fā)展紅利也好，才是最大保障，不能在乎短期內(nèi)得失。事實上，小米員工也這樣認為。盡管萬科那個項目售價僅為市場價一半，但沒有產(chǎn)權，因而對購房人也就沒有吸引力。如果該項目價格未來上漲，其資產(chǎn)收益全部由萬科獨享，與小米員工沒有關系。
萬科去年銷售額增長近40%，手上現(xiàn)金在兩市近3000家上市公司中排名第二。同時，萬科存貨增加了將近30%，比2015年整整高了一倍，而這個數(shù)字在2014年是負數(shù)。房地產(chǎn)公司存貨包括三部分：土地、工地(在建房)和商品房，土地占比最高。按2至3年的開發(fā)周期，萬科顯然繼續(xù)看好未來全國樓市。但萬科也看得很清楚，三四線樓市回暖是大城市資金溢出，特別是投資需求溢出使然。未來，三、四線城市(主要是中西部)人口整體外流，傳統(tǒng)制造業(yè)在產(chǎn)能過剩、外需回落的背景下很難吸附人口并創(chuàng)造更多產(chǎn)出。即便大城市高房價擠出的“剛需”在三、四線城市購房，也多數(shù)不會在那里居住，未來在北京購房時還會涌向當?shù)囟址渴袌觥Ｋ?，盡管三、四線城市樓市全面回暖，萬科還是要作計提減值準備。
這樣看，兩則新聞就關聯(lián)起來了。在關聯(lián)邏輯的背后，正折射出當下我國樓市的調(diào)控困境，即北京“10天9調(diào)”創(chuàng)造了我國樓市調(diào)控歷史上的紀錄，力求全力遏制住所有的投資炒作需求，甚至不惜挫傷部分改善型需求。但是，無論開發(fā)商還是購房者，似乎并未因此對未來產(chǎn)生悲觀預期。不然，小米員工大可不必拒絕萬科的好意。房價不漲，甚至下跌，作長期租客有什么不好呢？
同樣，萬科也不必堅守“不劃算也要拿地”的生存法則，更不必在近年來地價暴漲的情況下，還要冒風險“加杠桿”。問題是，小米員工都希望獲得產(chǎn)權住房，這樣才能在北京“扎根”，才能在未來享有作為中產(chǎn)階層標配的“資產(chǎn)收益”。對萬科來說，只有站穩(wěn)北京才配叫龍頭，才能贏得北京未來樓市機會(包括拿地、舊改、參與公建等)。因此，預期已成為當下樓市的決定因素。
這就是為何時隔半年不得不祭出兩輪大范圍調(diào)控的原因。過往調(diào)控后，一般會迎來樓市“冰凍期”，但在這兩次調(diào)控前后，很多人想的是如何趕在調(diào)控前入市，甚至受調(diào)控一刀切影響的“在途單”，購房者也并不想放棄買房，而是在籌謀如何籌措資金完成交易。預期此般強化，與政策的微妙變化有關。2017年，經(jīng)濟主題是穩(wěn)增長和防風險，這就決定了資金供應適度、利率仍將在低位。同時，樓市政策強調(diào)分類調(diào)控，但去庫存的地位顯著上升。在熱點城市或區(qū)域，調(diào)控頻率和力度都在加大，但給市場的印象是在慢慢關門。比如，限購人群范圍、房屋范圍、區(qū)域范圍和準入條件不斷收緊或擴展。問題是，在經(jīng)濟轉型陣痛期，人口向大城市遷徙，不能在大城市買房，就在大城市周邊買。所以，大城市連同周邊一起關門，讓想扎根大城市的人產(chǎn)生了緊迫感。趕緊上車遂成一致預期。
很清楚，管理購房預期，將是下一步調(diào)控重點。首先，學習北京、廣州等熱點城市“冒頭就打”的調(diào)控思路，將混進“搶上車”購房隊伍中的投資需求控制住，穩(wěn)定房價是引導預期的第一步；其次，“商住房”火熱，說明熱點城市供地結構有問題，需加快推進舊工業(yè)區(qū)、低效商業(yè)辦公用地用房向住宅用途轉變的進程。區(qū)域規(guī)劃調(diào)整和公共配套要及時披露和跟上。新增用地若能“放量”，便是引導預期的最大利器；最后，熱點城市需加快與周邊三、四線城市跨界地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，使基礎設施互聯(lián)互通。這樣，無論供地還是住房供應，熱點城市樓市半徑都擴大了，對引導預期來說是莫大利好。
（轉自互聯(lián)網(wǎng)）
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