930調(diào)控一周年：金九銀十效應不再 租賃成破局焦點

去年“9·30”樓市調(diào)控以來，有超過百城發(fā)布了150余次調(diào)控政策，給發(fā)熱的房地產(chǎn)市場降下了“虛火”。

回顧這一年，各地從常規(guī)的限購、限價、限貸，新增了“限售、限商”。在全國樓市開啟“五限時代”后，下半年租售同權(quán)、購租并舉的樓市調(diào)控出臺，已將打擊投資行為、控量措施結(jié)合，讓市場逐漸趨穩(wěn)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。

最新的效果是，往年火熱的“金九”首周，全國一線城市整體成交量低迷，平均環(huán)比下調(diào)20%，其中4個一線城市同比平均下降52%。二線代表城市成交量環(huán)比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。上半年表現(xiàn)火熱的三線城市也出現(xiàn)降溫，代表城市成交量環(huán)比下降13%，其中東莞降幅最大，達48.3%。

新的調(diào)控政策還在跟進。9月22日開始的兩天內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個二線城市密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控加碼政策。隨后，更有寧波市、海南省、福建省等省市發(fā)出房地產(chǎn)調(diào)控政策。而自去年國慶節(jié)9·30調(diào)控、今年春節(jié)后3·17的調(diào)控潮后，這次調(diào)控成為各地最密集的一次樓市行動。

9月29日，北京市住建委主任徐賤云在關(guān)于《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》的學習貫徹會上表示，要堅決抑制投資投機性行為，防止房地產(chǎn)市場大起大落，嚴格商品住房管控，防范泡沫和風險。

從鏈家數(shù)據(jù)觀察，所謂的“金九”已經(jīng)不再。和去年同期相比，9月份北京、天津鏈家成交量同比去年下滑了70%以上，杭州、南京、濟南等城市成交量同比下滑60%左右。而且這種趨勢并未根本改變，市場仍然在低溫環(huán)境下運行。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者采訪時說，新一輪限售潮意味著以省會城市為代表的人口凈流入的“新熱點”城市仍然存在房價上漲壓力，調(diào)控是連續(xù)性事件，只會針對性強化，不會弱化。考慮到已有的政策仍然在持續(xù)發(fā)揮作用，特別是金融條件持續(xù)收緊，貸款周期大幅度延長的情況下，市場處于下行通道的趨勢不會改變，加上近期的限售政策會對預期的引導起到一定的作用，“金九銀十”的效應會自然減弱，總體上，量價走勢仍然處于“壓力區(qū)間”。

新政后重點城市房價漲勢剎車

去年9月30日，北京率先出臺樓市收緊政策。新政策規(guī)定，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

隨后，新一輪調(diào)控圍繞首付款比例、貸款利率的樓市大調(diào)控拉開序幕，且各地的兩個數(shù)據(jù)均被要求提升。上海、廣州、深圳等一線城市及部分房價上漲過快的共計20多個城市密集出臺針對房地產(chǎn)市場的限購限貸政策。據(jù)統(tǒng)計，一年間全國有超過100個縣級以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。

效果是顯而易見的。國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的2017年8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落，70個大中城市中一線城市房價環(huán)比下降，二三線城市漲幅回落。

8月份，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。從環(huán)比看，新建商品住宅價格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。

偉業(yè)我愛我家集團市場研究院發(fā)布報告稱，2017年三季度，北京二手房網(wǎng)簽量已降至2015年以來季度成交量最低值，交易均價也出現(xiàn)三年以來首次下滑。報告顯示，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2.06萬套，環(huán)比下降43.7%，同比下降73.7%。

2017年“3·17新政”出臺后，北京房價上漲在一季度達到頂點，新政作用在二季度才逐漸開始顯現(xiàn)，此時二手房價格止?jié)q持平，三季度房價開始下跌，跌幅為5%。

麥田房產(chǎn)一位二手房經(jīng)紀人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，今年“3·17”調(diào)控后，他所在的北京朝陽大悅城區(qū)域看房量和成交量明顯下降。“調(diào)控有一個緩沖期，5月份看房人和成交量開始減少，到了7月份，每個經(jīng)紀人一周帶的看房人只有3組，而新政之前能達到6組?！边@位經(jīng)紀人說，該營業(yè)區(qū)域有約有100人，7月份整個區(qū)域業(yè)務變得艱難，只成交5、6單。

未來的樓市調(diào)控會加碼嗎？楊現(xiàn)領(lǐng)告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，對于去年930以來已經(jīng)出臺一系列限購限貸限售等措施的“舊熱點”城市，雖然成交量有明顯下跌，但是房價上漲的基本面條件沒有發(fā)生根本性改變，供求關(guān)系依然相對緊張。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱，以北京為例，北京存量住宅750萬套，套均2.1間，合計只有1500多萬間，而北京的人口接近2200萬，住房剛性缺口是比較大的，仍然需要5到10年的建設期。在這個時期內(nèi)，一方面需要持續(xù)地擴大供給，不僅擴大新房供應，也要擴大二手房供應，建立一二手房協(xié)同的供應體系。另一方面，需要逐步推進長效機制的建設，尤其擴大租賃市場發(fā)展，以教育基礎設施的同權(quán)作為突破口。只有如此，才能保持市場的長期健康和穩(wěn)定。

限售來襲 新一輪調(diào)控出手

自去年“9·30”樓市調(diào)控以來，全國開始進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。今年9月22日開始的兩天內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個二線城市密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控加碼政策。

新一輪政策的發(fā)力點集中在“限售”。如：重慶新購住房兩年內(nèi)不得交易貴陽購買新建商品住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南昌住宅取得不動產(chǎn)權(quán)證后兩年才可以轉(zhuǎn)讓；長沙首套房獲產(chǎn)權(quán)證后3年才能買第二套房；南寧的法人單位購買第二套及以上住房的，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對經(jīng)濟觀察網(wǎng)分析稱，從六個城市的發(fā)布時間看與集中程度看，應該是住建部主導的一次施壓，要求房價依然上漲的次熱點城市升級調(diào)控。張大偉判斷，后續(xù)同類型城市發(fā)布調(diào)控政策的依然會有數(shù)個。

在國慶假期開始前，又有多個省市跟進。9月29日晚間，海南省住建廳、規(guī)劃委員會聯(lián)合發(fā)文稱：全省各地將停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。此舉被認為限制“剛性候鳥”的外地赴海南投資者，“剛性候鳥”即在海南置業(yè)，但并不長期居住的家庭。

寧波市住建委9月30日晚上發(fā)布消息稱，自10月1日起，在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，購買時間以交易合同網(wǎng)簽時間為準。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，新一輪限售潮意味著以省會城市為代表的人口凈流入的“新熱點”城市仍然存在房價上漲壓力，調(diào)控是連續(xù)性事件，只會針對性強化，不會弱化。

“‘金九’一般是針對新房，開發(fā)商一般會選擇九月十月集中推盤，二手市場上的“金九”其實并不顯著，整體二手市場依舊處在低溫運行狀態(tài)。今年9月除個別城市外，一線和重點二線城市的成交量明顯低于去年?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說，首先目前新房整體都處在“限價”環(huán)境中，其次在于限購限貸限售的政策環(huán)境較為嚴厲、且多個城市房貸利率出現(xiàn)上浮，購房門檻和成本明顯提高，且近期發(fā)展租賃等政策對于市場預期也有一定影響，需求端也有所降溫。而二手房市場主要分布在一線和重點二線城市，預計四季度和明年上半年行政調(diào)控和信貸緊縮沒有放松的跡象，二手房市場仍將保持平穩(wěn)運行，新房市場的成交量會出現(xiàn)下滑。

房屋租賃時代前奏？

在常規(guī)“五限”調(diào)控的同時，集體建設建租賃房試點、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等政策頻出，似乎預示著未來中國租房時代的前奏。

今年7月，住建部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。再度明確購租并舉，租售同權(quán)。

隨后，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。被部分專家解讀為正式開啟我國租房時代。

但是，中國國土資源經(jīng)濟研究院副研究員曹端海接受經(jīng)濟觀察網(wǎng)采訪時曾表示，利用集體建設用地建設租賃住房，并未從根本上打破目前政府壟斷供應城市住房的體系。這次試點的重大 意義在于明確、規(guī)范集體建設用地租賃住房的管理，并進而建立相關(guān)法律法規(guī)，填補這方面的法律真空。

然而頻出的租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房政策再度讓房地產(chǎn)市場激起浪花。7月17日下午，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，提出實施“租購同權(quán)”等措施。9月30日正式實施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了購房所占份額，退出方式以及價格。

此前9月下旬多城出臺的“限售”政策，也被市場解讀為，其中一個重要功能是抑制賣出的新建商品房流通。數(shù)年內(nèi)不能交易的商品房，自然流入租賃市場，曲線為租賃市場增加存量。

“租賃已經(jīng)成為下一階段政策的焦點，目前來看，破局的關(guān)鍵在于通過集體建設用地建設租賃增加租賃房屋供給，核心是要處理好兩個關(guān)鍵問題，一是存量租賃房屋的規(guī)范化管理，二是增量房屋的建設需要吸引長期穩(wěn)定的社會資本?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)。

楊現(xiàn)領(lǐng)說，可以明確地說，從購租并舉到購租同權(quán)，長效機制已經(jīng)在路上。甚至可以說，調(diào)控本身就是長效機制不斷探索和形成的過程，租賃已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制最為重要的組成部分。因此，這一輪調(diào)控本身就是長效機制形成的過程，中國房地產(chǎn)政策的中長期框架正在清晰化、明朗化。

                （轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）